Como recuperar dívidas quando você mesmo

Ashley Oblinger | 05 de agosto de 2023

A maioria dos inquilinos de autoarmazenamento cumpre todos os termos do contrato de locação e paga o aluguel em dia. No entanto, cada operadora tem alguns clientes que inadimplentes. Nestes casos, a lei de penhor do estado descreve um procedimento legal para que os bens armazenados possam ser vendidos em leilão e o espaço recuperado. No entanto, de vez em quando, você receberá um aviso de que um locatário inadimplente entrou com pedido de falência. A questão então passa a ser rapidamente como proceder, principalmente se já houver uma venda de penhor agendada.

Depois de ser informado de que um inquilino entrou com pedido de falência, é crucial que você tome todas as medidas apropriadas. Lidar com esse assunto de maneira adequada garantirá que você não viole a lei de falências e poderá prosseguir em seus esforços para cobrar a dívida devida.

Primeiro, vamos definir cada tipo de falência e o que está envolvido:

Capítulo 7 é uma “liquidação” em que o devedor pode ser uma pessoa física ou jurídica. Neste cenário, um administrador sob supervisão do tribunal de falências recolhe os bens do devedor, converte-os em dinheiro e distribui-os aos credores. O administrador venderá todos os ativos para pagar o maior número possível de credores. No entanto, na maioria dos registros do Capítulo 7, há poucos ou nenhum ativo para vender.

Capítulo 11 é uma “reorganização”. Neste caso, o devedor é provavelmente uma empresa. Eles criarão um plano sob supervisão do tribunal de falências para pagar os credores, geralmente com ganhos pós-petição (após o pedido de falência).

Capítulo 13 também é uma reorganização, mas é limitada a indivíduos que atendem a determinados requisitos. Aqui, o devedor apresenta uma proposta ao tribunal para saldar a dívida ao longo do tempo com um plano de “assalariado”. Isto permite-lhes manter a posse de todos os bens, no entanto, o tribunal nomeará um administrador imparcial ou permanente que avaliará o plano e a distribuição dos pagamentos.

A seguir estão as etapas que você deve seguir ao notificar a falência de um inquilino de autoarmazenamento. Inclui possíveis estratégias para recuperar a dívida ou simplesmente disponibilizar a unidade ocupada para aluguel.

Etapa 1: interrompa a venda. Assim que o pedido de falência é apresentado por um inquilino, uma suspensão automática interrompe imediatamente todas as atividades de cobrança, esforços de venda, execuções hipotecárias e reintegrações de posse de todos os bens. Isto inclui quaisquer avisos de pré-execução hipotecária, colocação de anúncios e, claro, venda dos bens armazenados. Isso também envolve o overlock da unidade, caso ainda não tenha sido feito quando a petição foi originalmente apresentada.

Etapa 2: apresente uma prova de reivindicação. Este documento pode ser obtido no tribunal. É imperativo verificar o aviso de falência para determinar se ele foi apresentado ao tribunal de falências ou ao administrador. Isso geralmente é determinado pelo tipo de falência.

A prova de crédito identifica todo o débito pré-peticional, ou seja, o débito ocorrido até o momento do ajuizamento do pedido de falência. Ele identificará sua instalação de autoarmazenamento como credor contra o devedor. Como a maioria dos contratos de aluguel de autoarmazenamento prevê um penhor sobre a propriedade do inquilino e um direito de posse sobre ela, você pode se identificar como um credor garantido. Estas provas de reclamação têm muitas vezes prazos, pelo que deverá entregar o documento à entidade competente o mais rapidamente possível.

Etapa 3: Continue cobrando aluguel e outras taxas. Dependendo da estratégia utilizada para prosseguir com os esforços de arrecadação do armazém, é importante continuar cobrando o aluguel mensal. Uma solução para recuperar as taxas de aluguer pós-petição é solicitar que a renda seja paga como “custos administrativos” de manutenção do imóvel. Discutirei isso mais abaixo. Adicionalmente, um devedor ou agente fiduciário poderá assumir o contrato de arrendamento (também esclarecido abaixo).

Você também deve revisar a dívida do inquilino examinando o valor devido, mais especificamente os pagamentos recebidos nos 90 dias anteriores ao pedido de falência. A preocupação com os pagamentos dentro deste período relaciona-se com “reivindicações preferenciais”. Um credor não afiliado não pode aceitar pagamentos superiores a US$ 600 para dívidas dentro de 90 dias antes do pedido.